住宅ローンが残っていても家の売却・住み替えは可能
「ローンの残っている家を売って新居を買いたい」と考えているものの、住宅ローンがまだ残っている状態では売却できないのでは、と不安に感じるかもしれません。
新しい生活への期待と同時に、大きな不安を抱えている方も多いでしょう。しかし、住宅ローンが残っている状態でも、家の売却と新居への住み替えは十分に可能です。
この記事では、住み替え計画を安心して進めるための基本知識から、具体的な手順、注意点までをわかりやすく解説します。
家を売却するための絶対条件は「ローンの一括完済」
住宅ローンが残っている家には、金融機関が「抵当権」を設定しています。これは、万が一ローンの返済が滞った場合に、金融機関がその家を競売にかけて融資金を回収するための権利です。抵当権がついたままの家を、買主が購入することはまずありません。
この抵当権を抹消するための絶対条件が、**「住宅ローンの残債をすべて一括で返済（完済）すること」**です。
通常、この返済には「家の売却で得た代金」を充てます。つまり、家の引き渡しと同時に、買主から支払われた売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消するという流れが一般的です。
あなたの状況はどっち？「アンダーローン」と「オーバーローン」
「売却代金でローンを完済する」となると、次に「もし売却代金だけではローンを完済できなかったら？」という疑問が浮かびます。この点が住み替え計画の重要なポイントになるため、ご自身の状況が「アンダーローン」と「オーバーローン」のどちらに該当するかを把握しましょう。
アンダーローン：売却価格がローン残高を上回る状態
アンダーローンとは、**【家の売却価格 ＞ 住宅ローンの残高】**となる状態です。
例えば、3,000万円で家が売れ、ローン残高が2,500万円なら、売却代金でローンを完済しても500万円が手元に残ります。この資金を売却の諸費用や新居の購入費用に充てられるため、比較的スムーズに住み替えを進められます。
オーバーローン：売却価格がローン残高を下回る状態
オーバーローンとは、**【家の売却価格 ＜ 住宅ローンの残高】**となる状態です。
例えば、2,500万円で家が売れても、ローン残高が3,000万円なら500万円が不足します。この場合でも、不足分を**「自己資金（貯蓄など）」で補填**するか、新居のローンに上乗せできる「住み替えローン」を利用することで、ローンを完済し家を売却できます。
アンダーローンでもオーバーローンでも、正しい資金計画と手順を踏めば、家の売却と住み替えは実現できます。
売り先行か買い先行か？住み替えの最適な進め方
住み替え計画を具体化する上で最も重要な選択が、「売り先行」と「買い先行」のどちらを選ぶかです。この選択が資金計画の難易度やスケジュールを大きく左右するため、ご自身の状況に合った最適な方法を見極めましょう。
「売り先行」と「買い先行」のメリット・デメリット比較
売却と購入の順番をどうするかは大きな決断です。それぞれの特徴を比較表で確認しましょう。
| 項目 | 売り先行 | 買い先行 |
|---|---|---|
| 概要 | 今の家を売却してから、新居を探し購入する方法 | 新居を購入してから、今の家を売却する方法 |
| メリット | ・売却額が確定するため、資金計画が立てやすい ・ダブルローンのリスクがない ・売却を焦る必要がない |
・理想の新居をじっくり探せる ・仮住まいが不要で、引っ越しが1回で済む ・気に入った物件を逃さずに購入できる |
| デメリット | ・仮住まいが必要になる可能性がある（家賃・引っ越し2回分の費用） ・売却から購入までの期間が空くと、良い物件を逃すことも ・引き渡し時期の調整が難しい場合がある |
・ダブルローン（二重ローン）になるリスクがある ・売却額が未確定なため、資金計画が立てにくい ・売却を焦ってしまい、安値で手放す可能性がある |
| 資金計画 | 立てやすい | 立てにくい |
| 仮住まい | 必要になる可能性が高い | 原則不要 |
| 向いている人 | ・資金計画を堅実に進めたい方 ・ダブルローンのリスクを絶対に避けたい方 ・売却益を新居の購入資金に充てたい方 |
・新居探しに妥協したくない方 ・自己資金に余裕がある、またはダブルローンに対応できる方 ・現在の家が短期間で売れる見込みが高い方 |
どちらの方法に絶対的な優劣はありません。ご自身の資金状況やライフプランにとって、どちらがより適しているかを判断することが重要です。
資金計画を重視するなら「売り先行」
「売り先行」の最大のメリットは、資金計画の立てやすさです。
現在の家を売却することで「手元にいくら残るか」が確定します。ローン残債と諸費用を差し引いた正確な金額がわかるため、無理のない新居の購入予算を設定できます。「思ったより高く売れず、新居のローンが増えてしまった」といった資金ショートのリスクを回避できるため、資金計画の確実性を重視するなら安心感の大きい方法です。
一方で、最大の懸念点は「仮住まい」の発生です。家の引き渡し日までに理想の新居が見つからない場合、一時的に賃貸物件などに引っ越す必要があります。この場合、引っ越しが2回発生し、その分の費用と手間、さらに仮住まい期間中の家賃もかかります。
【売り先行が向いている方】
- 売却で得た資金を確実に新居の頭金にしたい方
- 資金的なリスクを最小限に抑え、堅実な計画で進めたい方
- 新居探しにそれほど時間がかからないと見込める方
理想の住まい探しを優先するなら「買い先行」
「買い先行」の魅力は、時間的な制約なく、納得できるまで新居を探せる点です。人気のエリアや希少な物件など、「これだ！」と思える出会いを逃さずに済みます。また、新居への入居日が決まってから現在の家の売却を進められるため、仮住まいは不要で引っ越しも1回で完了します。
しかし、この方法には「ダブルローン（二重ローン）」という大きなリスクが伴います。これは、現在の家のローンと新居のローンの返済が一定期間重なる状態で、毎月の返済額が倍増し家計への負担が非常に大きくなります。売却が長引けば、その分だけ負担が重くのしかかります。
このリスクを回避・軽減するには、自己資金で新居を購入するか、金融機関の「つなぎ融資」を利用する方法があります。つなぎ融資は、家が売れるまで一時的に新居の購入資金を借り入れるローンですが、通常の住宅ローンより金利が高めに設定されている点に注意が必要です。
【買い先行が向いている方】
- 立地や間取りなど、新居に求める条件に妥協したくない方
- 自己資金に十分な余裕がある、またはダブルローンに対応できる方
- 現在の家が早期売却できる確度が高い方
どちらを選ぶべきかは、あなたの資金力、リスク許容度、新しい住まいへのこだわりによって決まります。まずは不動産会社に「売却査定」を依頼し、ご自身の家がいくらで、どのくらいの期間で売れそうか把握することが、最適な選択をするための第一歩です。
住み替えの資金計画｜ローン・諸費用・購入費の全体像
「売り先行」「買い先行」どちらを選ぶにせよ、その判断の根幹となるのは正確な資金計画です。自宅の売却査定額が把握できたら、次は住み替え全体の「お金の流れ」を具体的にシミュレーションしていきましょう。
ステップ1：売却価格はローン残債を上回るか？下回るか？
資金計画の第一歩は、現在の家の「売却価格」と「住宅ローン残債」を比較し、ご自身の状況がアンダーローンかオーバーローンかを判断することです。
アンダーローン：売却価格 ＞ 住宅ローン残債 売却代金でローンを完済し、手元に資金が残るため、住み替え計画に余裕が生まれます。
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オーバーローン：売却価格 ＜ 住宅ローン残債 売却代金だけではローンを完済できず、不足分を自己資金で補填する必要があります。
まずは金融機関から「残高証明書」を取り寄せ、正確なローン残債を確認しましょう。
ステップ2：家の「売却」にかかる諸費用を把握する
アンダーローンで手元に資金が残る場合でも、売却価格の全額が手に入るわけではありません。不動産の売却には、税金や手数料などの「諸費用」がかかります。
- 仲介手数料：不動産会社に支払う成功報酬。（計算式：売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税 ※売買価格400万円超の場合）
- 印紙税：売買契約書に貼付する印紙代。
- 抵当権抹消登記費用：住宅ローンを完済し、抵当権を抹消するための手続き費用。
- その他：測量費用、ハウスクリーニング代、引っ越し費用など。
これらの諸費用は、一般的に売却価格の4～6%程度が目安です。アンダーローンで出たプラス分から、これらの諸費用を差し引いた金額が、実質的に手元に残る資金となります。
ステップ3：新居の「購入」にかかる諸費用も忘れずに
次に、新居の購入にかかる諸費用も計算に入れる必要があります。
- 仲介手数料：中古物件を購入する場合にかかります。
- 印紙税：売買契約書や住宅ローン契約書に必要です。
- 登録免許税：所有権の登記や抵当権の設定にかかる税金です。
- 不動産取得税：不動産を取得した際に一度だけ課される税金です。
- ローン関連費用：事務手数料、保証料、団体信用生命保険料など。
- その他：火災保険料、地震保険料、引っ越し費用など。
購入時の諸費用は、新築物件で物件価格の3～7%、中古物件で6～10%程度が目安です。これらの費用は現金で必要になる場合が多いため、事前に準備しておきましょう。
オーバーローンなら「住み替えローン」も選択肢に
「オーバーローンで自己資金が足りない」「手元に残るお金だけでは新居の購入費用に届かない」という場合に検討できるのが「住み替えローン」です。
住み替えローンとは、現在の家のローン残債の不足分と、新居の購入費用（物件価格＋諸費用）をまとめて一本化できる金融商品です。
【住み替えローンのメリット】
- 自己資金が不足していても住み替えを実現できる可能性がある。
- 資金調達の窓口や返済管理が一本化できる。
【住み替えローンの注意点】
- 審査が厳しい：借入総額が大きくなるため、通常の住宅ローンよりも審査基準が厳しくなります。
- 金利が高めになる傾向：リスクが高い商品と見なされ、金利が高めに設定されることがあります。
- 返済負担が増加：借入額が大きくなるため、毎月の返済額や総返済額が増加します。
- 取り扱い金融機関が限られる：事前に利用できる金融機関を確認する必要があります。
住み替えローンは便利な仕組みですが、将来の返済負担が増えるデメリットもあります。利用する際は、金融機関や不動産会社と相談しながら、無理のない返済計画を立てることが重要です。
失敗しない住み替えの7ステップ
「ローンの残っている家を売って新居を買いたい」という目標を達成するためには、具体的な手順を理解し、計画的に進めることが不可欠です。ここでは、査定依頼から新居への入居まで、失敗しないための7つのステップを解説します。
ステップ1：不動産会社へ査定依頼
住み替えの第一歩は、現在の家が「いくらで売れそうか」を把握することです。
まずは複数の不動産会社（2〜3社が目安）に査定を依頼し、価格を比較検討します。より正確な資金計画のためには、実際に物件を見てもらう「訪問査定」がおすすめです。査定価格の高さだけでなく、価格の根拠を具体的に説明してくれるか、あなたの状況に合った売却戦略を提案してくれるかなど、担当者の専門性も見極めましょう。
ステップ2：資金計画の相談と媒介契約
査定価格を基に、不動産会社と具体的な資金計画を立てます。売却価格から諸費用を差し引き、手元にいくら残るのか、ローンは完済できるのかを明確にします。
計画に納得でき、任せたい不動産会社が決まったら、「媒介契約」を結びます。媒介契約には「専属専任」「専任」「一般」の3種類があり、希望する売却活動に合わせて選択します。
ステップ3：売却活動と新居探し
媒介契約を結ぶと、売却活動がスタートします。不動産会社が物件情報サイトへの掲載や広告活動を行い、購入希望者を探します。購入希望者からの内覧希望があれば対応します。
売却活動と並行して、新居探しも始めましょう。「売り先行」と「買い先行」のどちらで進めるか、資金状況に合わせて不動産会社と相談しながら決定します。内覧前には室内を清掃・整理整頓して、良い印象を与えることがスムーズな売却の鍵です。
ステップ4：売買契約の締結
購入希望者が見つかり、価格や引渡し時期などの条件がまとまると、「売買契約」を締結します。契約時には、買主から手付金（売買価格の5〜10%が一般的）を受領します。契約書や重要事項説明書の内容は十分に確認し、不明な点はその場で担当者に質問しましょう。
ステップ5：住宅ローンの本審査
新居の購入に向けて、金融機関に住宅ローンの本審査を申し込みます。事前審査に通っていても、源泉徴収票や売買契約書などの詳細な書類を提出し、改めて審査を受ける必要があります。現在の家のローンが残っている場合、金融機関は「売却物件のローンを完済すること」を融資実行の条件とします。
ステップ6：決済（残代金受領とローン完済）
決済日には、買主、売主、不動産会社、司法書士が金融機関などに集まり、以下の手続きをまとめて行います。
- 残代金の受領：買主から売買代金の残金を受け取ります。
- ローンの一括繰り上げ返済：受け取った代金で、現在の住宅ローンを完済します。
- 抵当権の抹消：ローン完済に伴い、抵当権を抹消する手続きを司法書士に依頼します。
- 所有権の移転：物件の所有権を買主に移す登記手続きを司法書士に依頼します。
- 諸費用の支払い：仲介手数料や登記費用などを支払います。
ステップ7：引渡し・新居への入居
決済が完了したら、売却した家の鍵を買主に渡し、「引渡し」は完了です。その後、購入した新居の決済と引渡しを受け、新しい生活がスタートします。売却と新居の引渡しを同日に行うことも可能ですが、スケジュールが非常にタイトになるため、余裕を持った計画を立てましょう。
知っておきたい住み替えの税金特例と住宅ローン控除
家の売却で利益が出た場合、確定申告と納税が必要になります。しかし、住み替えには税制上の優遇措置がいくつも用意されており、これらを活用することで手元に残るお金が大きく変わる可能性があります。
まずは基本！売却益（譲渡所得）にかかる税金とは
家を売却して得た利益は「譲渡所得」と呼ばれ、所得税と住民税の課税対象となります。譲渡所得は以下の計算式で算出します。
譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)
- 取得費：売却した家の購入代金や購入時の諸費用から、建物の減価償却費を差し引いた額。
- 譲渡費用：売却にかかった仲介手数料や印紙税など。
この計算で譲渡所得がプラスになった場合、所有期間に応じて税金がかかります。
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：税率 39.63%
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）：税率 20.315%
所有期間が5年を超えるだけで税率が約半分になるため、売却タイミングを検討する上で重要なポイントです。
最大3,000万円の節税！居住用財産の特別控除
マイホームの売却には、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」という非常に有効な特例があります。これは、譲渡所得から最高3,000万円までを控除できる制度です。つまり、売却益が3,000万円以下であれば、譲渡所得税はかかりません。
この特例を利用するには、「自分が住んでいた家であること」などいくつかの要件を満たす必要があります。住み替えで自宅を売却する場合、多くの方が該当します。特例の適用を受けるには、税金がゼロになる場合でも必ず確定申告が必要です。
新居購入の強い味方！住宅ローン控除
新居の購入時に利用できる代表的な制度が「住宅ローン控除」です。これは、年末時点での住宅ローン残高の0.7%を、最大13年間にわたって所得税（一部住民税）から直接差し引くことができる制度です。家計の負担を大きく軽減してくれる心強い制度なので、新居が対象物件か確認しておきましょう。
特例の併用は可能か？
「売却時の3,000万円特別控除」と「新居購入時の住宅ローン控除」は一緒に使えるのか、という点は非常に重要です。
結論として、**この2つの制度は併用できます。**これは住み替えにおける大きなメリットです。
ただし、売却益への課税を将来に先送りできる「買換え特例」という制度もありますが、**この買換え特例と住宅ローン控除は併用できません。**一般的に、売却益が3,000万円に収まる場合は、「3,000万円特別控除＋住宅ローン控除」の組み合わせが有利になるケースがほとんどです。
ローンが残る家の住み替えに関するFAQ
ここでは、「ローンの残っている家を売って新居を買いたい」とお考えの方からよく寄せられる質問にお答えします。
Q1. オーバーローンで自己資金がない場合はどうすればいいですか？
A1. 主に3つの方法がありますが、慎重な検討が必要です。
- 住み替えローンを利用する：売却損を新居のローンに上乗せして借り入れる方法。審査は厳しく、将来の返済負担も重くなります。
- 無担保ローンで不足分を補う：売却損の部分だけをフリーローンなどで借り入れる方法。住宅ローンより金利が高くなる傾向があります。
- 親族などから資金を援助してもらう：贈与税の非課税特例などを確認し、専門家へ相談することをおすすめします。
いずれの方法でも、まずは正確な査定価格を把握することが第一歩です。
Q2. 売却と購入は同じ不動産会社に頼むべきですか？
A2. 必須ではありませんが、同じ会社に依頼すると多くのメリットがあります。
窓口が一本化されることで連絡や相談がスムーズになり、手間が省けます。また、売却と購入の引き渡し日のスケジュール調整がしやすくなり、仮住まいを回避できる可能性が高まります。一貫した資金計画のサポートを受けられる点も大きなメリットです。
Q3. 査定価格で必ず売れますか？
A3. いいえ、査定価格は売却を保証するものではありません。
査定価格は、不動産会社が「3ヶ月程度で売却可能」と判断した見込み価格です。これを参考に、売主の希望も加味して最終的な売り出し価格を決定します。
