不動産売却の税金はいつ払う？納税スケジュールと全体像

不動産を売却する際、「税金はいくらかかるのか」、そして「不動産売却 税金 いつ払うのか」という点は、誰もが気になるポイントです。特に納税のタイミングは資金計画に直結するため、事前に把握しておかないと手元資金が不足する事態に陥りかねません。

この記事では、不動産売却における税金の支払いスケジュールを、初めての方にも分かりやすく解説します。

結論から言うと、不動産売却で最も大きな金額になりうる譲渡所得税（所得税・住民税）の支払いは、**「不動産を売却した翌年の確定申告後」**です。具体的には、売却の翌年2月16日から3月15日の間に確定申告を行い、所得税を納付。その後、6月頃から住民税の納付が始まります。

しかし、不動産売却で関わる税金はこれだけではありません。売買契約時や引き渡し時など、異なるタイミングで支払う税金もあります。まずは、売却から納税完了までの全体像をタイムラインで把握しましょう。

不動産売却における税金の支払いタイミング一覧

不動産売却に関連する主な税金と、それぞれの支払いタイミングは以下の通りです。

税金の種類	支払いタイミング	誰が払うか
印紙税	売買契約書を作成した時	売主・買主
登録免許税	決済・引き渡し時（登記申請時）	主に買主（※抵当権抹消登記は売主負担）
所得税・復興特別所得税	売却した年の翌年2月16日～3月15日	売主
住民税	売却した年の翌年6月以降（年4回に分けて納付）	売主
消費税	（課税事業者のみ）原則、課税期間の末日の翌日から2か月以内	売主

このように、税金の種類によって納税のタイミングは異なります。それぞれの税金がどのプロセスで発生するのか、時系列で見ていきましょう。

STEP1：売買契約時【印紙税】

買主と売買契約を締結する際、契約書に収入印紙を貼付して納税するのが「印紙税」です。契約金額によって税額が決まり、売却で利益が出たかどうかに関わらず発生します。例えば、契約金額が1,000万円超5,000万円以下の場合、軽減措置により1万円となります（2027年3月31日まで）。

STEP2：決済・引き渡し時【登録免許税】

売買代金の残金を受け取り、物件の所有権を買主に移す「決済・引き渡し」の際に発生するのが「登録免許税」です。所有権移転登記の費用は買主負担が一般的ですが、売却不動産に住宅ローンが残っている場合、その**「抵当権抹消登記」**にかかる登録免許税（不動産1個につき1,000円）と司法書士報酬は売主の負担となります。

STEP3：売却の翌年【所得税・住民税（譲渡所得税）】

不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課されるのが「所得税」と「住民税」です。これらを合わせて「譲渡所得税」と呼び、不動産売却における税金の中心となります。

納税スケジュールは以下の通りです。

• 確定申告と所得税の納付 不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告を行い、算出された所得税（及び復興特別所得税）を原則として3月15日までに納付します。

• 住民税の納付 確定申告の情報に基づき、市区町村が税額を決定します。納税通知書は翌年の5月～6月頃に送付され、通常は年4回（6月、8月、10月、翌年1月）に分けて納付します。

売却益に対する税金は、売却直後ではなく翌年に支払うという時間差があることを覚えておくことが重要です。

【一覧】不動産売却でかかる税金4種と支払いタイミング

不動産売却では、主に4種類の税金が発生する可能性があります。それぞれ「何に対してかかるのか」「いつ支払うのか」が異なるため、全体像を把握しておくことが資金計画を立てる上で非常に重要です。

税金の種類	何の対価か	誰が支払うか	いつ支払うか	どこに支払うか
①印紙税	不動産売買契約書の作成	売主・買主	売買契約時	税務署（収入印紙を契約書に貼付）
②登録免許税	抵当権抹消などの登記手続き	売主	決済・引渡し時	法務局（司法書士経由で納付）
③譲渡所得税 （所得税・住民税）	不動産売却で得た利益（譲渡所得）	売主	売却の翌年	税務署・市区町村
④消費税	建物部分の売却代金、仲介手数料など	売主	売却の翌年 （仲介手数料は決済時）	税務署

税金によって支払うタイミングは「契約時」「決済時」「売却の翌年」と大きく異なります。特に、契約時にすぐ必要になる印紙税と、時間差でやってくる譲渡所得税の存在はしっかり覚えておきましょう。

1. 印紙税：売買契約書を作成する際の税金

印紙税は、不動産売買契約書のような「課税文書」に課される税金です。税額分の収入印紙を契約書に貼り付け、消印をすることで納税します。

• 支払うタイミング： 不動産売買契約の締結時
• 誰が支払うか： 慣例として、売主と買主がそれぞれ保管する契約書1通分の印紙税を各自負担します。

税額は契約書の売買金額によって決まります。軽減措置が適用される現在（2027年3月31日まで）の税額は以下の通りです。

• 500万円超 1,000万円以下：5,000円
• 1,000万円超 5,000万円以下：10,000円
• 5,000万円超 1億円以下：30,000円

契約時に現金で用意しておく必要があります。

2. 登録免許税：登記情報を変更するための税金

登録免許税は、法務局で登記手続きを行う際に納める税金です。不動産売却で売主が負担するのは、主に**「抵当権抹消登記」**にかかる費用です。住宅ローンが残っている不動産を売却するには、金融機関の抵当権を抹消する必要があります。

• 支払うタイミング： 残代金の決済・物件の引渡し時
• 誰が支払うか： 売主

税額は不動産1つにつき1,000円（土地と建物なら2,000円）です。通常は決済時に司法書士に手続きを依頼し、報酬と合わせて支払います。

3. 譲渡所得税（所得税・住民税）：売却益に対する税金

不動産売却における税金の中心となるのが譲渡所得税です。不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課される「所得税」と「住民税」の総称です。

• 支払うタイミング： 不動産を売却した年の翌年
• 誰が支払うか： 売主

納税は二段階に分かれています。

1. 所得税・復興特別所得税： 売却の翌年2月16日～3月15日に確定申告を行い、原則3月15日までに一括で納付します。
2. 住民税： 確定申告後、市区町村から翌年5月～6月頃に納税通知書が届きます。その後、年4回に分けて支払うか、一括で支払います。

売却して利益が出た場合、そのお金をすぐに使ってしまうと、翌年の納税資金が不足する可能性があります。「不動産売却 税金 いつ払う」という疑問の核心である譲渡所得税の支払いが翌年になる点を念頭に置き、計画的にお金を管理することが極めて重要です。利益が出なかった（譲渡所得がマイナスだった）場合は、譲渡所得税は課税されません。

4. 消費税：仲介手数料や事業用不動産の建物にかかる税金

消費税は、事業者が事業として対価を得て行う取引に課される税金です。

• 支払うタイミング： 仲介手数料に含まれる消費税は決済時。事業用不動産の売却で得た消費税は売却の翌年に申告・納付。
• 誰が支払うか： 売主

個人の売主が関わるのは主に以下の2ケースです。

• 仲介手数料にかかる消費税 不動産会社に支払う仲介手数料には消費税がかかります。これは決済時に手数料と合わせて支払います。

• 事業用不動産の売却 アパートや駐車場などの投資用不動産を売却する場合、売主は「事業者」と見なされ、建物部分の売却代金に対して消費税が課税されます（土地は非課税）。この場合、買主から預かった消費税を翌年に確定申告して納税する必要があります。

自宅（マイホーム）の売却であれば、基本的に建物や土地に消費税はかからず、仲介手数料にかかる分だけを考えれば問題ありません。

最重要！譲渡所得税・住民税の納税は「売却の翌年」

不動産売却の税金で最も金額が大きく、支払いタイミングが分かりにくいのが「譲渡所得税」と「住民税」です。これらの税金は売却した翌年に支払いますが、その起点は**売却の翌年に行う「確定申告」**です。この手続きを経て税額が確定し、納税へと進みます。

なぜ支払いは「翌年」になるのか？

税金の支払いが売却の翌年になるのは、所得税の仕組みに理由があります。所得税は、個人の1月1日から12月31日までの1年間の「すべての所得」を合計して計算されます。不動産の売却益（譲渡所得）もその所得の一つです。

年の途中で不動産を売却しても、その時点では1年間の総所得は確定していません。年末を過ぎて初めて、給与所得や譲渡所得など全ての所得が出揃います。この「1年間の所得総額」を国に報告し、税額を確定させる手続きが「確定申告」です。そのため、税金の計算と申告は年が明けた翌年に行われ、売却と納税の間にタイムラグが生じます。

【ステップ1】確定申告と所得税の納付（売却の翌年2月16日～3月15日）

納税スケジュールの第一歩は確定申告です。

• 時期： 不動産を売却した年の翌年2月16日から3月15日まで
• 行うこと： 1年間の所得と税額を計算し、税務署に申告書を提出します。

不動産売却で利益が出た場合は、会社員の方でも必ず確定申告が必要です。この手続きで、まず国税である「所得税（及び復興特別所得税）」の金額が確定します。

所得税の納付期限は、原則として確定申告期限と同じ3月15日までです。申告と納税をこの期間内に完了させる必要があります。

【具体例：2024年8月に不動産を売却した場合の所得税】

1. 確定申告期間： 2025年2月16日～3月15日
2. 所得税の納付期限： 2025年3月15日まで

支払い方法は現金払いのほか、口座振替（振替納税）やクレジットカード納付などがあります。口座振替を選択すると、実際の引き落としは4月中旬頃となり、資金繰りに少し余裕が生まれます。

【ステップ2】住民税の納付（売却の翌年6月以降）

所得税の納税後、次に「住民税」の支払いが待っています。住民税は自治体から送られてくる納税通知書に基づいて支払います。

確定申告の情報は税務署からお住まいの市区町村へ共有されます。市区町村はその情報をもとに住民税額を計算し、売却の翌年5月～6月頃に納税通知書を郵送します。所得税を支払ってから約3ヶ月後に通知が届くため、忘れないように注意が必要です。

• 時期： 売却した年の翌年6月頃に納税通知書が届く
• 支払い方法：
  • 自分で納付する「普通徴収」が一般的です。
  • 通常は年4回（6月、8月、10月、翌年1月）に分けて支払います。
  • 第1期の納付期限までに一括で支払うことも可能です。

会社員の方は普段、住民税が給与から天引き（特別徴収）されていますが、不動産売却による住民税は、自分で納める「普通徴収」を選択するのが一般的です。確定申告の際、住民税の徴収方法の欄で「自分で納付」にチェックを入れましょう。

【具体例：2024年8月に不動産を売却した場合の住民税】

1. 納税通知書の到着： 2025年6月頃
2. 住民税の納付（4回分割の場合）： 第1期：2025年6月末まで、第2期：8月末まで、第3期：10月末まで、第4期：2026年1月末まで

このように、不動産売却の税金は、売却の翌年に「所得税」と「住民税」が時期をずらして発生します。売却代金の中から、あらかじめ納税額の概算分を確保しておくなど、計画的な資金管理が何よりも重要です。

納税額の計算方法と税負担を軽くする特例

「不動産売却 税金 いつ払う」を把握したら、次に「いくら払うのか」を知ることが重要です。納税額を概算で知っておくことで、計画的に資金を準備できます。不動産売却の税金は、売却で得た利益である**「譲渡所得」**に対して課税されます。

不動産売却の税金は「譲渡所得」にかかる

譲渡所得は、以下の計算式で算出します。売却価格の全額に税金がかかるわけではありません。

譲渡所得 = 収入金額 – (取得費 + 譲渡費用)

• 収入金額 不動産を売却して買主から受け取った売却代金です。

• 取得費 売却した不動産の購入代金や購入時の諸費用（仲介手数料、登記費用など）の合計額です。建物の場合は所有期間中の減価償却費を差し引きます。購入時の売買契約書などを紛失して取得費が不明な場合は、**収入金額の5%を「概算取得費」**とすることができますが、税負担が重くなる可能性があるため注意が必要です。

• 譲渡費用 不動産を売却するために直接かかった費用です。仲介手数料、印紙税、建物の解体費用などが該当します。

【計算例】

• 収入金額（売却価格）：5,000万円
• 取得費（購入代金＋諸費用）：3,500万円
• 譲渡費用（仲介手数料など）：170万円

譲渡所得 = 5,000万円 – (3,500万円 + 170万円) = 1,330万円 この1,330万円が課税対象となります。

所有期間で税率が大きく変わる！短期・長期譲渡所得とは

算出した譲渡所得に掛ける税率は、売却した不動産の所有期間によって大きく異なります。

• 短期譲渡所得：所有期間が5年以下
  • 税率：39.63%（所得税 30.63% ＋ 住民税 9%）
• 長期譲渡所得：所有期間が5年超
  • 税率：20.315%（所得税 15.315% ＋ 住民税 5%）

※所得税には復興特別所得税が含まれています。

税率がほぼ倍違うため、所有期間が5年を超えるかどうかは非常に重要です。注意点は、所有期間が**「売却した年の1月1日時点」**で判断されることです。例えば、2019年8月に購入した不動産を2024年10月に売却した場合、暦上は5年超ですが、2024年1月1日時点では5年未満のため「短期譲渡所得」となります。

税負担を大幅に軽減！必ず知っておきたい節税特例

不動産売却、特にマイホームの売却では、税負担を大幅に軽減できる強力な特例が用意されています。

1. 居住用財産の3,000万円特別控除

マイホームを売却した場合に使える最も代表的な特例です。譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。先の例（譲渡所得1,330万円）でこの特例を使えば、譲渡所得がゼロになり、所得税・住民税も0円になります。

【主な適用要件】

• 自分が住んでいる家屋、またはその敷地の売却であること。
• 住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却すること。
• 売却した年の前年、前々年にこの特例や他の特例を利用していないこと。
• 親子や夫婦など、特別な関係にある相手への売却ではないこと。

2. 被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除

相続した実家（空き家）を売却した場合に使える特例で、こちらも譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。

【主な適用要件】

• 相続により取得した家屋であること。
• 被相続人が相続開始直前まで一人で居住していたこと。
• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること。
• 相続開始の日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること。
• 売却代金が1億円以下であること。
• 家屋を耐震リフォームするか、更地にして売却すること。

これらの特例を利用するには、税額がゼロになる場合でも必ず確定申告が必要です。 申告をしなければ特例は適用されず、高額な税金を納めることになりかねません。

もし払い忘れたら？確定申告・納税が遅れた場合のペナルティ

特例を適用して税額がゼロになったとしても、確定申告は必ず行わなければなりません。もし確定申告や納税の期限を過ぎてしまった場合、本来の税金に加えてペナルティとして附帯税が課せられます。

申告・納税が遅れると課されるペナルティ

ペナルティには、「申告が遅れたこと」に対するものと、「納税が遅れたこと」に対するものがあります。

1. 確定申告を忘れた場合の「無申告加算税」

法定申告期限（売却の翌年3月15日）までに確定申告をしなかった場合に課されます。税率は納付すべき税額に応じて決まります。

• 納付税額50万円までの部分：15%
• 納付税額50万円を超える部分：20%

ただし、税務署の調査前に自主的に期限後申告を行えば、税率は5%に軽減されます。申告忘れに気づいたら、一日でも早く行動することが重要です。

2. 納税が遅れた場合の「延滞税」

法定納期限までに税金を納付しなかった場合に課される、利息のような税金です。納期限の翌日から納付した日までの日数に応じて日割りで計算されます。税率は年によって変動しますが、銀行の預金金利とは比較にならないほど高く設定されています。

• 納期限の翌日から2ヶ月以内： 年率 約2%台
• 納期限の翌日から2ヶ月経過後： 年率 約8%台

1日でも遅れれば発生し、遅れるほど増えていくため、速やかな納税が求められます。

3. 悪質なケースには最も重い「重加算税」

意図的に所得を隠したり、書類を偽造したりするなど、悪質だと判断された場合は、最も重い「重加算税」が課されます。

• 無申告の場合：納付すべき税額の40%
• 過少申告の場合：追加で納める税金の35%

不動産売却に関するお金の動きは税務署に把握されており、隠し通すことはできません。

払い忘れに気づいた場合の対処法

申告や納税を忘れていても、速やかに行動すればペナルティを最小限に抑えられます。

申告自体を忘れていた場合：「期限後申告」

確定申告の期限後に行う申告です。税務署から指摘される前に自主的に申告すれば、無申告加算税が大幅に軽減されます。

税額を間違えていた・特例を使い忘れた場合

• 税額を少なく申告した場合：「修正申告」 本来より少ない税額で申告してしまった場合に、正しい税額に訂正する手続きです。税務調査の通知前に自主的に行えば、過少申告加算税は課されません。
• 税額を多く申告した場合：「更正の請求」 税金を払い過ぎていた場合に、還付（返金）を求める手続きです。「3,000万円特別控除」を後から知った場合などが該当します。この手続きは、法定申告期限から5年以内に行う必要があります。

不動産売却の税金は「いつ払うか」を把握し、期限内に正しく申告・納税することが重要です。不安があれば税務署や税理士に相談し、余計なペナルティを避けましょう。

不動産売却の税金対策は計画的に！失敗しないための準備

不動産売却の税金は「売却した翌年の2月16日から3月15日」に確定申告・納税するのが原則です。しかし、この知識だけで安心せず、売却活動を始める前の「計画的な準備」が失敗を避ける鍵となります。

税金対策の成否は「売却前」の準備で決まる

「