不動産売却の確定申告は必要？不要？3つのケースで判断

不動産を売却した後、確定申告が必要かどうかは、売却によって「利益」が出たか「損失」が出たかによって決まります。ただし、損失が出た場合でも、確定申告をすることで税金の還付を受けられるなど、有利になるケースがあります。

このセクションでは、確定申告の要否を3つの基本ケースに分け、ご自身の状況を判断する基準を解説します。

ケース1：利益（譲渡所得）が出た場合【確定申告が必須】

不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して所得税と住民税が課されるため、確定申告は法律上の義務です。 会社員で年末調整をしている方でも、別途申告が必要になるので注意しましょう。

不動産売却における利益は「譲渡所得」と呼ばれ、以下の計算式で算出します。

譲渡所得の計算式 譲渡所得 = 売却価格 - (取得費 + 譲渡費用)

• 売却価格（譲渡価額）：不動産が売れた金額です。
• 取得費：不動産の購入代金や購入時の仲介手数料などの合計額です。建物の場合、所有期間に応じた価値の減少分（減価償却費）を差し引きます。取得費が不明な場合は、売却価格の5%を「概算取得費」として計算できます。
• 譲渡費用：売却に直接かかった費用で、仲介手数料や印紙税などが該当します。

この計算で譲渡所得がプラスになった場合は、確定申告が必須です。申告を怠ると、本来の税金に加えて「無申告加算税」や「延滞税」といったペナルティが課されるため、必ず期間内に申告してください。

ケース2：損失（譲渡損失）が出た場合【確定申告は原則不要】

譲渡所得の計算結果がマイナス、つまり損失（譲渡損失）となった場合、課税対象の利益がないため、原則として確定申告の義務はありません。 税金を納める必要はなく、何もしなくてもペナルティは発生しません。

しかし、次のケース3に該当する場合は、申告を検討すべきです。何もしないことで、本来受けられる節税の機会を逃してしまう可能性があります。

ケース3：損失が出たが、特例を利用して節税したい場合【確定申告が必要】

不動産売却で損失が出た場合でも、確定申告をすることで税金の還付を受けたり、翌年以降の税金を軽くしたりできる特例制度があります。これらの特例を利用したい場合は、損失が出ていても確定申告が必要です。これは「義務」ではなく「節税のための権利」と捉えましょう。

代表的な特例は以下の2つです。

1. 損益通算

不動産売却の損失（譲渡損失）を、給与所得や事業所得など他の所得から差し引ける制度です。例えば、給与所得500万円、不動産売却損失300万円の場合、所得を200万円として申告できるため、結果として所得税や住民税が還付される可能性があります。

2. 繰越控除

損益通算をしてもなお損失が残る場合に、その損失を翌年以降最大3年間にわたって繰り越し、各年の所得から控除できる制度です。継続的な節税効果が期待できます。

これらの特例は、マイホーム（居住用財産）の売却など、一定の要件を満たす場合に適用できます。対象となる場合は、確定申告をしないと大きな損をしてしまうかもしれません。

不動産売却の税金はいくら？税額計算の5ステップ

不動産売却の確定申告が必要か判断するには、まずご自身の売却における「譲渡所得」を正確に計算することが不可欠です。ここでは、不動産売却にかかる税金の計算方法を5つのステップで分かりやすく解説します。

ステップ1：不動産売却の利益「譲渡所得」を計算する

税金の対象となる譲渡所得は、以下の式で計算します。

譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)

これは「売却で得た収入」から「購入時と売却時にかかった費用」を差し引いたものが、課税対象の利益になるということです。この計算結果がマイナスであれば譲渡損失となり、原則として税金はかかりません。

ステップ2：「取得費」はいくらか確認する

取得費とは、売却した不動産を購入したときにかかった費用の合計です。

• 不動産の購入代金（土地・建物）
• 建物の建築代金
• 購入時の仲介手数料
• 購入時に納めた税金（登録免許税、不動産取得税、印紙税など）
• 測量費、整地費など

注意点として、建物の取得費は、購入代金から所有期間中の「減価償却費」を差し引いて計算します。 減価償却とは、建物の経年劣化による価値の減少を会計上で反映させる処理です。

取得費が分からない場合の対処法

購入当時の契約書が見つからず取得費が不明な場合は、**売却価格の5%を「概算取得費」**として計上できます。例えば、3,000万円で売却した場合、150万円が取得費となります。ただし、この方法は実際の取得費より低くなることが多く、税負担が重くなる可能性があるため、あくまで最終手段と考え、できる限り購入時の資料を探しましょう。

ステップ3：「譲渡費用」に何が含まれるか確認する

譲渡費用とは、不動産を売却するために直接かかった経費のことです。

【譲渡費用に含まれるもの】

• 仲介手数料
• 売買契約書の印紙税
• 売却のための測量費
• 建物の解体費、撤去費用
• 立退料

【譲渡費用に含まれないもの】

• 固定資産税・都市計画税
• 抵当権の抹消登記費用
• 通常の維持管理費や修繕費

「その費用がなければ売却できなかったか」という視点で判断すると分かりやすいでしょう。

ステップ4：所有期間を確認し、税率を判断する

譲渡所得にかかる税率は、不動産の所有期間によって大きく異なります。この所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定されるのが重要なポイントです。

• 長期譲渡所得：所有期間が5年を超える場合
• 短期譲渡所得：所有期間が5年以下の場合

例えば、2018年8月1日に購入した不動産を2024年3月1日に売却した場合、判定基準日である2024年1月1日時点での所有期間は5年4ヶ月となり「5年超」に該当するため、長期譲渡所得となります。

それぞれの税率は以下の通りです。

区分	所有期間	所得税	復興特別所得税	住民税	合計税率
長期譲渡所得	5年超	15%	0.315%	5%	20.315%
短期譲渡所得	5年以下	30%	0.63%	9%	39.63%

※復興特別所得税は、所得税額の2.1%です。

税率は約2倍も違うため、売却タイミングは税額に大きく影響します。

ステップ5：最終的な税額を計算する

最後に、算出した譲渡所得に所有期間に応じた税率を掛けて税額を求めます。

税額 = 譲渡所得 × 税率

【計算シミュレーション例】

• 売却価格：4,000万円
• 取得費：3,000万円
• 譲渡費用：150万円
• 譲渡所得：4,000万円 – (3,000万円 + 150万円) = 850万円

①所有期間が5年超（長期譲渡所得）の場合 850万円 × 20.315% = 1,726,775円

②所有期間が5年以下（短期譲渡所得）の場合 850万円 × 39.63% = 3,368,550円

この例では、所有期間が5年を超えるかどうかで納税額に約164万円もの差が出ます。なお、マイホームの売却では、この譲渡所得からさらに控除を受けられる特例があり、納税額がゼロになる可能性もあります。

知らないと損！不動産売却で使える税金の特例・控除をフル活用

不動産売却、特にマイホームの売却では、税負担を大幅に軽減できる特例が用意されています。これらの制度を知っているかどうかで手元に残る金額が大きく変わるため、ご自身の状況に当てはまるものがないか必ず確認しましょう。

マイホーム売却で最大3,000万円の利益が非課税に！「居住用財産の3,000万円特別控除」

マイホームを売却して利益（譲渡所得）が出た場合に利用できる、最も代表的で節税効果の大きい特例です。譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができます。

例えば、譲渡所得が2,500万円の場合、この特例を適用すれば課税所得は0円となり、税金はかかりません。譲渡所得が3,500万円でも、課税対象は500万円にまで圧縮されます。

【主な適用要件】

• 自分が住んでいる家屋、またはその敷地の売却であること。
• 住まなくなった日から3年後の年末までに売却すること。
• 売却した年の前年、前々年にこの特例や他のマイホーム関連の特例を利用していないこと。
• 売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でないこと。

この特例は3年に1度しか利用できず、住宅ローン控除との併用は原則としてできないため、買い替えを検討している場合は慎重な判断が求められます。

10年超所有のマイホームならさらに有利！「軽減税率の特例」

売却するマイホームの所有期間が10年を超えている場合、「3,000万円特別控除」とあわせて「軽減税率の特例」を適用できる可能性があります。この制度は、3,000万円を控除した後の課税譲渡所得のうち、6,000万円以下の部分について、さらに低い税率が適用されるものです。

課税譲渡所得	所得税（復興特別所得税含む）	住民税	合計税率
6,000万円以下の部分	10.21%	4%	14.21%
6,000万円超の部分	15.315%	5%	20.315%

適用要件は、3,000万円特別控除の要件に加え、「売却した年の1月1日時点で、家屋・土地ともに所有期間が10年を超えていること」などが求められます。

売却で損失が出た場合に活用したい「損益通算・繰越控除の特例」

不動産売却で損失（譲渡損失）が出た場合に利用を検討したいのが「損益通算」と「繰越控除」の特例です。

• 損益通算：不動産売却の損失を、その年の給与所得や事業所得など他の所得から差し引くこと。
• 繰越控除：損益通算で引ききれなかった損失を、翌年以降最大3年間にわたって繰り越し、各年の所得から控除すること。

この特例を適用することで、確定申告を通じてすでに納めた税金の還付を受けられる可能性があります。

相続した空き家を売るなら「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」

親などから相続した実家（空き家）を売却する場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。通称「相続空き家の3,000万円特別控除」と呼ばれます。適用要件がやや複雑なため注意が必要です。

【主な適用要件】

• 相続または遺贈で取得した家屋であること。
• 被相続人（亡くなった方）が相続開始直前まで一人で居住していたこと。
• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋（旧耐震基準）であること。
• 売却代金が1億円以下であること。
• 相続開始から3年後の年末までに売却すること。
• 家屋を耐震リフォームするか、取り壊して更地にしてから売却すること。

自分に使える特例はどれ？主要な特例・控除のまとめ

ご紹介した特例を一覧にまとめました。ご自身の状況と照らし合わせてご確認ください。

特例の名称	概要	主な適用要件
居住用財産の3,000万円特別控除	マイホーム売却の譲渡所得から最大3,000万円を控除	・マイホームの売却 ・親子・夫婦間でない売買 ・3年に1度
軽減税率の特例	3,000万円控除後の譲渡所得6,000万円以下の税率を軽減	・所有期間10年超 ・3,000万円控除の要件を満たす
損益通算・繰越控除の特例	マイホーム売却の損失を他の所得と相殺・繰越できる	・マイホームの売却 ・譲渡損失が出ている
相続空き家の3,000万円特別控除	相続した空き家の売却益から最大3,000万円を控除	・被相続人が一人で居住 ・旧耐震基準の家屋 ・耐震リフォームor解体して売却

これらの特例を適用するには、いずれも確定申告が必須です。税金が0円になる場合でも、申告をしなければ特例は適用されないため注意してください。

【2026年版】不動産売却の確定申告｜必要書類から提出までの4ステップ

不動産売却の確定申告は、手順を一つひとつ分解し、計画的に進めれば決して難しいものではありません。ここでは、申告の準備から提出・納税までを4つのステップで解説します。

Step1：いつまでに何を？確定申告の全体像とスケジュール

確定申告の期間は、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までです。この期間内に申告書の提出と納税を済ませる必要があります。

【確定申告のタイムスケジュール】

1. 売却した年：売買契約書や経費の領収書など、関連書類をすべて保管します。
2. 翌年1月～2月上旬【準備期間】：必要書類の収集を開始します。法務局や役所で取得する書類もあるため、早めに動き出しましょう。
3. 翌年2月16日～3月15日【申告・納税期間】：確定申告書を作成・提出し、納税も済ませます。
4. 翌年5月～6月頃：確定申告の内容に基づき、市区町村から住民税の納付通知書が届きます。

Step2：漏れなく集める！必要書類チェックリスト

不動産売却の確定申告では、必要書類を漏れなく揃えることが最も重要です。

【全員が必要な基本書類】

• 確定申告書（B様式）
• 分離課税用の申告書（第三表）
• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書【土地・建物用】）
• 本人確認書類（マイナンバーカードなど）

【不動産売却に関する書類】

• 売却時：不動産売買契約書の写し、仲介手数料などの領収書の写し
• 購入時：不動産売買契約書の写し、購入時の仲介手数料などの領収書の写し
• その他：登記事項証明書（登記簿謄本）

【特例を適用する場合の追加書類（一例）】

• 居住用財産の3,000万円特別控除を適用する場合：売却した不動産に住んでいたことを証明する書類（戸籍の附票の写しなど）が必要になる場合があります。

適用する特例によって必要書類は異なるため、国税庁のホームページなどで事前に確認しましょう。

Step3：迷わず作成！申告書の作り方

必要書類が揃ったら申告書を作成します。主な作成方法は3つです。

1. 国税庁「確定申告書等作成コーナー」を利用する（推奨） ウェブサイト上で画面の案内に従って入力するだけで、税額が自動計算され申告書が完成します。計算ミスを防げ、e-Tax（電子申告）での提出も可能です。

2. 税務署の相談窓口で作成する 確定申告期間中に設置される会場で、職員に質問しながら作成できます。初めての方には心強いですが、非常に混雑する傾向があります。

3. 税理士に依頼する 費用はかかりますが、最も確実で手間のかからない方法です。複雑なケースや節税効果を最大化したい場合に適しています。

Step4：忘れず完了！提出と納税の方法

完成した申告書は期限内に提出し、納税まで済ませて手続き完了です。

【提出方法】

• e-Tax（電子申告）：自宅からオンラインで24時間提出可能。
• 税務署の窓口へ持参：管轄の税務署へ直接提出。
• 郵送：管轄の税務署へ「信書」として郵送。

【納税方法】

• 振替納税：指定口座から自動で引き落とし。
• e-Taxで納付：ダイレクト納付やインターネットバンキングを利用。
• クレジットカード納付：専用サイトから納付（決済手数料あり）。
• コンビニ納付：QRコードを使いコンビニで納付（30万円以下）。
• 窓口納付：金融機関や税務署の窓口で現金納付。

不動産売却の確定申告で失敗しないための3つの注意点

不動産売却の確定申告では、思わぬ落とし穴にはまることもあります。ペナルティを避け、スムーズに手続きを終えるために、特に注意すべき点を解説します。

1. 申告漏れ・申告忘れのペナルティ

不動産売却で利益が出たにもかかわらず確定申告を怠ると、重いペナルティが課せられます。

• 無申告加算税 期限内に申告しなかった場合に課され、税率は納付税額の15％～20％が原則です（自主的な申告で5%に軽減）。
• 延滞税 納期限の翌日から納付日までの日数に応じて課される利息に相当する税金です。
• 過少申告加算税 申告した税額が本来より少なかった場合に課され、追加税額の10％が基本です。
• 重加算税 意図的な所得隠しなど悪質なケースに適用される最も重いペナルティで、税率は35％～40％に及びます。

2. 夫婦や親子で共有名義の不動産を売却した場合

不動産が共有名義の場合、不動産売却の確定申告は**「名義人ごと」**に行う必要があります。代表者一人がまとめて申告することはできません。

例えば、夫と妻が2分の1ずつの持分で所有する不動産を売却した場合、譲渡所得も持分に応じて按分され、それぞれが自分の名前で確定申告を行います。 これは節税上のメリットにもなり得ます。居住用財産の3,000万円特別控除は、要件を満たせば各所有者がそれぞれ利用できるため、夫婦ともに適用できれば、最大で合計6,000万円の控除が可能となり、税負担を大幅に軽減できます。

3. 「住宅ローン控除」との併用

不動産の買い替えを行う場合、原則として、売却した不動産で特定の特例を利用すると、新居の住宅ローン控除は受けられなくなります。

具体的には、「3,000万円特別控除」や「軽減税率の特例」などを適用した年とその前後2年間（合計5年間）は、原則として新居の住宅ローン控除を受けられません。売却益の節税と住宅ローン控除のどちらが有利になるか、事前にシミュレーションすることが重要です。