不動産売却後の確定申告は必要？利益・損失が出たケース別に解説

不動産を売却した後には、多くの場合「確定申告」という手続きが必要です。確定申告と聞くと複雑に感じるかもしれませんが、正しく理解して対応すれば、払い過ぎた税金が戻ってきたり、余計な税金を支払うリスクを避けたりできます。

ここでは、「不動産売却後に確定申告は必要なのか？」という疑問に、利益が出たケースと損失が出たケースに分けて解説します。

利益（譲渡所得）が出た場合は原則として確定申告が必要

結論として、不動産を売却して利益が出た場合、原則として確定申告が必要です。この利益は税法上「譲渡所得」と呼ばれます。

譲渡所得は、以下の計算式で算出します。

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

• 売却価格（収入金額）: 不動産が売れた金額です。
• 取得費: 売却した不動産の購入代金や手数料などです。建物の場合、経年による価値の減少分（減価償却費）を差し引きます。取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費とします。
• 譲渡費用: 売却に直接かかった費用で、仲介手数料や印紙税などが該当します。

この計算で譲渡所得がプラスになった場合、その利益に所得税と住民税が課されるため、確定申告と納税の義務が生じます。

もし利益が出ているにもかかわらず確定申告を怠ると、税務署の調査で発覚した際に、本来の税金に加えて「無申告加算税」や「延滞税」といったペナルティが課されます。このような事態を避けるため、譲渡所得が出た場合は必ず期限内に確定申告を行いましょう。

損失が出た場合も確定申告をすべきケースがある

「計算したら利益は出ず、損失（譲渡損失）になった。それなら確定申告は不要だろう」と判断するのは早計です。不動産売却で損失が出た場合でも、確定申告をすることで税制上の特例を利用できる可能性があります。

特に給与所得や事業所得など、不動産売却以外の所得がある方は、以下の特例を利用するために確定申告を検討すべきです。

損益通算と繰越控除

不動産売却で生じた損失を、その年の他の所得（給与所得や事業所得など）から差し引ける制度を「損益通算」といいます。損益通算を行うと、全体の所得額が圧縮され、所得税や住民税の負担が軽減されます。給与所得者の場合は、すでに源泉徴収された税金が還付されることもあります。

さらに、その年の他の所得から差し引いても損失が残る場合、その損失を翌年以降最大3年間にわたって繰り越して控除できる「繰越控除」という制度もあります。

これらの特例は自動的に適用されるわけではありません。メリットを受けるためには、損失が出た場合でもご自身で確定申告を行う必要があります。

確定申告が不要になるのはどんなとき？

確定申告が完全に不要になるのは、以下の2つの条件を両方満たす場合です。

1. 譲渡所得がゼロ、またはマイナス（譲渡損失）である
2. 損失に関する特例（損益通算や繰越控除）を利用しない

つまり、売却益がなく、税金の還付につながる特例も使わない場合に限り、確定申告の義務はありません。

ただし注意点として、マイホーム（居住用財産）を売却した際に利用できる「3,000万円の特別控除」という非常に有利な特例があります。この特例を使うと、譲渡所得から最大3,000万円を控除できるため、納税額がゼロになるケースも少なくありません。しかし、この3,000万円の特別控除を利用するためには、たとえ納税額がゼロになるとしても、確定申告が必須です。

「利益は出たが、特例を使えば税金はかからないから申告は不要」というわけではない点に注意が必要です。

【5ステップで完了】不動産売却における確定申告のやり方と流れ

不動産売却後の確定申告は一見複雑ですが、全体の流れを把握すれば難しくありません。ここでは、具体的な不動産売却の確定申告のやり方を5つのステップに分けて解説します。

ステップ1：まずは利益（譲渡所得）を計算する

確定申告の第一歩は、不動産売却で「いくら利益が出たか（または損失が出たか）」を正確に計算することです。この利益を「譲渡所得」と呼びます。

譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用) – 特別控除

• 売却価格（譲渡価額）：不動産が売れた金額です。
• 取得費：不動産の購入代金や購入時の仲介手数料、リフォーム費用などです。建物の場合は減価償却費を差し引きます。取得費が不明な場合は、売却価格の5%を「概算取得費」として計算できます。
• 譲渡費用：売却に直接かかった費用で、仲介手数料や印紙税、建物の解体費用などが該当します。
• 特別控除：マイホーム売却など、一定の条件を満たす場合に譲渡所得から差し引ける制度です（例：「3,000万円の特別控除」）。

まずはこの計算式を使い、譲渡所得がプラスかマイナスかを把握することが、確定申告のやり方の第一歩です。

ステップ2：必要書類を漏れなく準備する

譲渡所得の計算ができたら、その根拠となる書類を準備します。申告期間が始まってから慌てないよう、早めに準備に取り掛かることが重要です。

主に必要となる書類は以下の通りです。

• 確定申告書
• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】
• 不動産の売買契約書のコピー（売却時・購入時）
• 譲渡費用や取得費に関する領収書のコピー
• 登記事項証明書（登記簿謄本）
• 本人確認書類（マイナンバーカードなど）

これらの書類は、ステップ1で計算した金額が正しいことを証明するために不可欠です。特例を利用する場合は、さらに追加の書類が必要になることもあります。

ステップ3：確定申告書を作成する

必要書類が揃ったら、確定申告書を作成します。主な作成方法は以下の3つです。

1. 国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用する
2. 会計ソフトを利用する
3. 手書きで作成する

初めての方には、国税庁のウェブサイトにある「確定申告書等作成コーナー」の利用がおすすめです。画面の案内に従って数値を入力するだけで、複雑な税額計算を自動で行ってくれるため、計算ミスを防ぎやすいというメリットがあります。

ステップ4：完成した申告書を税務署へ提出する

申告書が完成したら、期間内に税務署へ提出します。

• 申告期間：不動産を売却した翌年の原則2月16日から3月15日まで
• 提出先：ご自身の住所地を管轄する税務署

提出方法は主に以下の3つです。

• e-Tax（電子申告）：インターネット経由で申告。自宅から24時間提出でき、還付もスピーディーです。
• 郵送：管轄の税務署宛に郵送。消印の日付が提出日とみなされます。
• 税務署の窓口へ持参：直接窓口や時間外収受箱に提出。期間中は混雑するため時間に余裕を持ちましょう。

ご自身の都合に合った方法で、必ず期限内に提出してください。

ステップ5：納税または税金の還付を受ける

確定申告書の提出後、納税または還付の手続きを行います。

• 納税が必要な場合：計算の結果、譲渡所得税を納める必要がある場合は、申告期限と同じ原則3月15日までに納税します。納税方法は金融機関窓口、口座振替、クレジットカード、コンビニ納付などがあります。期限を過ぎると延滞税が発生します。
• 税金が還付される場合：譲渡損失の損益通算などを利用し、払い過ぎた税金が戻ってくるケースです。申告後、およそ1ヶ月から1ヶ月半ほどで、申告書に記入した指定口座へ還付金が振り込まれます。

以上が、不動産売却における確定申告のやり方と一連の流れです。この5ステップを念頭に、計画的に準備を進めましょう。

確定申告の準備はこれで万全！不動産売却の必要書類チェックリスト

不動産売却の確定申告でつまずきやすいのが「必要書類の準備」です。書類に不備があると手続きが滞るため、事前に必要なものを正確に把握し、計画的に収集することが重要です。

ここでは、不動産売却の確定申告のやり方で要となる「必要書類」をチェックリスト形式で詳しく解説します。

全員が必ず準備する基本の書類

不動産を売却して確定申告を行うすべての方が共通して必要となる書類です。

書類名	取得場所・方法	注意点・ポイント
確定申告書	税務署、国税庁サイト	国税庁の「確定申告書等作成コーナー」での作成が便利です。
譲渡所得の内訳書	税務署、国税庁サイト	譲渡所得の計算根拠を詳細に記載する重要書類です。
売却した不動産の売買契約書のコピー	ご自身で保管	「いくらで売却したか」を証明します。
購入したときの不動産売買契約書のコピー	ご自身で保管	「いくらで購入したか（取得費）」を証明します。紛失した場合、売却価格の5%を「概算取得費」としますが、税負担が重くなる可能性があります。
譲渡費用に関する領収書のコピー	ご自身で保管	仲介手数料、印紙税など、売却にかかった費用の領収書です。漏れなく計上することで節税につながります。
本人確認書類のコピー	ご自身で用意	マイナンバーカード（両面コピー）、または通知カード＋運転免許証などの身分証明書のコピーが必要です。

利用する特例によって追加で必要になる書類

税金の負担を軽減する特例を適用するには、基本書類に加え、要件を満たすことを証明する追加書類が必要です。

3,000万円の特別控除を利用する場合

マイホーム（居住用財産）を売却した際に利用できる代表的な特例です。

書類名	取得場所・方法	注意点・ポイント
売却した不動産の登記事項証明書	管轄の法務局	不動産の所在地や所有者などを証明します。オンライン請求も可能です。
戸籍の附票の写し	本籍地のある市区町村役場	売買契約書記載の住所と現住所が異なる場合に、売却物件に居住していたことを証明するために提出します。取得に時間がかかる場合があるため早めに準備しましょう。

相続した不動産を売却し、特例を利用する場合

相続不動産の売却では「取得費加算の特例」や「空き家特例」などが利用できる可能性があります。

書類名	取得場所・方法	注意点・ポイント
相続したことを証明する書類	市区町村役場、法務局	相続税申告書のコピー、戸籍謄本、遺産分割協議書の写しなど、相続で取得したことを証明する書類が必要です。
被相続人居住用家屋等確認書	不動産の所在地がある市区町村役場	「空き家特例」を利用する場合に必須です。発行に数週間かかることもあるため、特例利用を決めたらすぐに申請しましょう。

役所で取得する書類は発行に時間がかかる場合があるため、年が明けたらすぐに準備に着手するのが賢明です。このチェックリストを活用し、着実に揃えていきましょう。

税金の負担を軽くする！不動産売却で使える控除・特例の活用法

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、税金が課されますが、一定の要件を満たすことで税負担を大幅に軽減できる控除や特例があります。制度を知っているかどうかで手元に残る金額が大きく変わるため、ご自身の状況に合ったものを活用することが重要です。

最も利用される！「3,000万円特別控除」

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」は、マイホームを売却した際に、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる非常に強力な特例です。譲渡所得が3,000万円以下であれば、この特例の適用で譲渡所得税はかからなくなります。

【主な適用要件】

• 自分が住んでいる家屋、またはその土地であること。
• 住まなくなった日から3年目の年末までに売却すること。
• 親子や夫婦など特別な関係にある人への売却ではないこと。
• 売却した年の前年・前々年にこの特例や他の特例（買換え特例など）の適用を受けていないこと。

この特例は不動産の所有期間に関わらず利用できますが、適用を受けるためには納税額がゼロになる場合でも確定申告が必須です。

所有期間10年超ならさらにお得！「軽減税率の特例」

売却したマイホームの所有期間が10年を超えている場合、「軽減税率の特例」を検討しましょう。この特例は「3,000万円特別控除」と併用が可能な点が大きなメリットです。

3,000万円を控除した後の譲渡所得のうち、6,000万円以下の部分について、通常よりも低い税率が適用されます。

区分	課税譲渡所得	所得税（復興特別所得税含む）	住民税	合計税率
軽減税率の特例	6,000万円以下の部分	10.21%	4%	14.21%
通常の長期譲渡所得	（所有期間5年超）	15.315%	5%	20.315%

【主な適用要件】

• 売却した年の1月1日時点で、家屋・土地ともに所有期間が10年を超えていること。
• 「3,000万円特別控除」の適用要件を満たしていること。

マイホームを買い換えるなら「買換えの特例」

マイホームを売却し、新たに別のマイホームを購入（買い換え）する場合には、「特定の居住用財産の買換えの特例」という選択肢があります。売却した金額より買い換えた物件の金額が高い場合などに、売却益への課税を将来買い換えた物件を売却する時まで繰り延べることができる制度です。

【注意点】

• 課税の免除ではない: あくまで課税を「先送り」する制度です。
• 他の特例との選択適用: 「3,000万円特別控除」や「軽減税率の特例」とは併用できません。どちらが有利か、慎重に判断する必要があります。

一般的に、売却益が非常に大きい場合や、買い換えた家に永住する予定の場合に有利になる可能性があります。

損失が出た場合に使える「損益通算及び繰越控除」

不動産売却で損失（譲渡損失）が出てしまうケースもあります。この場合でも、確定申告をすることでメリットを得られる可能性があります。

一定の要件を満たせば、不動産売却の損失を給与所得など他の所得から差し引くこと（損益通算）ができます。これにより、他の所得にかかる所得税や住民税が減額され、還付を受けられる可能性があります。

その年に控除しきれなかった損失は、翌年以降最大3年間にわたって繰り越して控除（繰越控除）することも可能です。

【主な適用要件】

• 売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えているマイホームであること。
• 住宅ローンの状況などにより、適用できる特例の細かい要件が異なります。

損失が出た場合でも、確定申告をすることで税金の還付を受けられる重要な制度です。適用要件が細かいため、ご自身の状況でどの特例が利用できるか、専門家への相談も検討しましょう。

知らないと怖い？確定申告をしない場合のペナルティとよくある間違い

不動産売却後の確定申告は、利益が出た場合はもちろん、特例を利用する場合にも不可欠な手続きです。「面倒だから」「バレないだろう」と申告を怠ると、重いペナルティが課される可能性があります。ここでは、申告をしないリスクと、不動産売却の確定申告のやり方で陥りがちな間違いを解説します。

申告漏れ・遅れに課される厳しいペナルティ

確定申告を期限内に行わなかったり、納税額を少なく申告したりすると、本来の税額に上乗せして「附帯税」が課されます。

無申告加算税

正当な理由なく期限までに申告しなかった場合に課されるペナルティです。

• 納付すべき税額が50万円までの部分：15%
• 納付すべき税額が50万円を超える部分：20%

税務署の調査前に自主的に期限後申告をすれば税率は**5%に軽減されます。万が一忘れていた場合でも、一日でも早く手続きを行うことが重要です。悪質な所得隠しと判断された場合は、さらに重い「重加算税（40%）」**が課されることもあります。

延滞税

定められた納付期限までに税金を納めなかった場合に、遅れた日数に応じて課される利息に相当するペナルティです。納税が完了する日まで日割りで計算され続けるため、納付が遅れるほど負担は増えていきます。

• 納期限の翌日から2ヶ月以内：年2.4%（令和6年現在）
• 納期限の翌日から2ヶ月以降：年8.7%（令和6年現在）

無申告の場合は、無申告加算税と延滞税の両方が課され、金銭的な負担は非常に大きくなります。

不動産売却の確定申告でよくある間違い

次に、確定申告のやり方で初心者がつまずきやすいポイントを3つご紹介します。

間違い①：取得費が不明だからと諦めてしまう

相続した不動産などで売買契約書が見当たらず、取得費が不明な場合、「概算取得費（売却価格の5%）」で申告できます。しかし、これでは取得費が非常に低く計算され、税額が高くなる可能性があります。

諦めずに、購入当時のパンフレット、住宅ローン契約書、登記費用の領収書、預金通帳の出金記録などを探してみましょう。これらの資料を基に合理的に取得費を算出できれば、概算取得費よりも有利な条件で申告できる可能性があります。

間違い②：共有名義なのに代表者1人しか申告しない

夫婦や親子などで共有している不動産を売却した場合、共有者一人ひとりが、自身の持分割合に応じて申告・納税する必要があります。代表者がまとめて申告することはできません。

これは義務であると同時に、メリットにもつながります。「3,000万円特別控除」などの特例は、要件を満たせば共有者それぞれが利用できます。例えば夫婦で共有していた場合、それぞれが控除を使えば最大6,000万円まで控除が可能です。

間違い③：損失が出たから申告は不要だと思い込む

不動産売却で損失（譲渡損失）が出た場合、「税金はかからないから申告不要」と自己判断するのは避けましょう。

一定の要件を満たせば、損失を他の所得と相殺できる「損益通算」や、損失を翌年以降に繰り越せる「繰越控除」といった特例で、所得税や住民税の還付を受けられる可能性があります。しかし、これらの特例の適用を受けるには、損失が出た場合でも必ず確定申告を行う必要があります。

不動産売却の確定申告をスムーズに進めるための最終チェックポイント

ここまで解説してきた「不動産売却の確定申告のやり方」を実践すれば、ご自身での申告も可能です。最後に、申告書を提出する直前に確認すべき最終チェックポイントをまとめました。万全の準備で、ミスや漏れのない申告を完了させましょう。

提出前に必ず確認！申告内容の最終チェックリスト

申告書を作成し終えたら、提出前に以下の項目を再確認してください。

• 譲渡所得の計算は正しいか？

  • 収入金額、取得費、譲渡費用は、契約書や領収書と一致していますか？
  • 計上できる費用に漏れはありませんか？

• 適用する特例の要件を再度確認したか？

  • 利用する特例の適用要件（居住要件、所有期間など）を国税庁のサイトなどで再確認しましたか？
  • 住宅ローン控除など、併用できない特例との組み合わせになっていませんか？

• 共有名義の場合、全員が申告準備をしているか？

  • 不動産が共有名義だった場合、共有者一人ひとりが自身の持分で申告する必要があります。全員が準備を進めていますか？

• 損失が出た場合でも、特例利用のために申告するか？

  • 売却で損失が出た場合でも、「損益通算」「繰越控除」で税金の還付を受けられる可能性があります。メリットを逃さないために、申告の準備はできていますか？

添付書類は完璧？必要書類の最終確認

申告内容が正しくても、必要書類が不足していれば手続きは完了しません。以下の書類が揃っているか最終確認しましょう。

• 基本の書類

  • 確定申告書、分離課税用の申告書（第三表）、譲渡所得の内訳書
  • 本人確認書類の写し

• 不動産売買に関する書類

  • 売却・購入時の売買契約書の写し
  • 譲渡費用の領収書の写し
  • 売却した不動産の登記事項証明書

• 特例の適用に必要な書類

  • 3,000万円特別控除など：戸籍の附票の写しなど（居住事実の証明）
  • 買い換え特例など：新しく購入した不動産の売買契約書の写しなど

e-Taxで申告する場合、一部書類は添付を省略できますが、税務署から求められた際に提示できるよう、5年間（または7年間）の保管義務があることを忘れないでください。

それでも不安なときの相談先

ご自身での準備に不安がある場合は、専門家の力を借りるのが賢明です。

• 税務署 確定申告に関する最も身近な相談先です。電話や相談会場で職員に質問できます。無料で利用できますが、一般的な手続きの案内が中心で、個別の節税アドバイスは受けられません。申告期間中は非常に混雑するため、早めの相談をおすすめします。

• 税理士 税務の専門家である税理士に依頼すれば、費用はかかりますが、申告書の作成から提出までを代行してもらえます。専門的な視点から最適な特例の適用を判断し、最大限の節税につながるアドバイスも期待できます。特に、取得費が不明な場合や相続が絡む複雑な案件では、税理士